סיכום חודש אפריל

חודש שעבר היה החודש הראשון בו עשיתי את תהליך ההשקעה שלי.
רכשנו בית דירות של 6 יחידות הדרוש שיפוץ.
ההחלטה על השיפוץ הינה החלטה יחסית קלה - פשוט אין לך ברירה!
הרשויות במדינה שלנו (כמו בכל מדינה בארה"ב) דורשות קבלת אישור מיוחד על השכרה לפני הכנסת דייר לנכס.
הפרמטרים שלהם מאוד ברורים (חברת ניהול טובה תדע מהם הפרמטרים בכל מדינה ומדינה) והם תנאי בסיסי לאישור הנכס.
הנכס לא צריך שיהיה יפה, צבוע יפה, וכו' - התנאים הבסיסיים הם תקינות המרזב, החשמל וכו - מביאים אתכם להשקיע במה שצריך!
קנינו את הנכס ב190 אלף דולר, עלויות סגירה של עוד 10,000 דולר ועכשיו אנחנו בתהליך השיפוץ שיעלה עוד 45-50 אלף דולר.
על השיפוץ, במקרה שלי מופקדת חברת הניהול מכיוון ש:

• הם ירוויחו יותר מהר את דמי הניהול שלהם ככל שהשיפוץ יסתיים יותר כי הם לוקחים דמי ניהול מנכס מושכר
• הם נתנו לי אחריות של שנתיים על איכות השיפוץ - ככה שלפחות בשנתיים הקרובות לא אמצע את עצמי משקיע כסף נוסף בשיפוץ הנכס על פי תנאי הערייה (כל דייר שמתחלף מצריך אישור ערייה)

הצד המשפטי
בכל הנוגע לצד המשפטי (רישום הנכס וכו') היו לי בהתחלה לא מעט אי בהירויות.
הבעיה הראשונה היא - איך עדיף לרשום את הנכס, על שמי או על שם LLC (חברה רשומה). לשאלה זאת אין תשובה אחת ברורה, אבל אני בחרתי לעשות זאת דרך LLC, כאשר הסיבה המרכזית היא הגנה מפני תביעות משפטיות. בארה"ב כפי שידוע לכם, כל דבר הוא מושא לתביעה משפטית. הדייר החליק על מים באמבטיה שהוא שפך - תביעה, הדייר שרף את הבית לאחר שלא כיבה סיגריה - אתה חשוף לתביעה וכו', כמובן שביטוח כל אחד חייב לעשות אבל לא תמיד זה מספיק - לפיכךLLC פותר אותי מכל הבלאגן הזה.
הנקודה השניה היא - שאין כזה דבר טאבו כמו בארץ אלא יש הודעה על רישום המגיעה עם חוזה המכירה - וזה נקרא דייב (DEEB), זה לא בעיה - רק צריך להכיר בכך.
נקודה שלישית ואחרונה - חוקי הנדל"ן בארה"ב שונים ממדינה למדינה וחייבים לעבוד עם עו"ד המתמחה במדינה שאתם השקעתם בה.

חברת ניהול טובה יכולה לתת מענה מלא על כל הצרכים הללו, ולי נראה שמצאתי אותם כרגע (ימים יגידו......)

מחכה לחודש מאי - לסיום השיפוץ.

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

איפה להשקיע בארה"ב - איך מקבלים החלטה?

בקניית נדל"ן בארה"ב ישנם הרבה נתונים שבניגוד למדינות אחרות בעולם ניתן לקבל מידע עליהם באופן כמעט מלא, ולקחת אותם בחשבון לפני סגירת עסקת הרכישה.

יש לבחון בכל מדינה ומדינה בארה"ב פרמטרים חיצוניים הניתנים לקבלתם בהמון מקורות מידע

נתונים חיצוניים

נתונים חיצוניים מתייחסים לנתונים כלכליים שניתן לבחון על האזור שבו אתם מעוניינים לרכוש את הנכס.

נתונים אלו כוללים כמות תושבים, רמת השכלה, רמת פשיעה באזור,  כמות הנכסים באזור, אחוזי תפוסה, מחירי הנדל"ן באזור (קצת קשה ללמוד מהם כי חלק מהנדל"ן נמכר לפני שיפוץ שיכול אף לשלש את מחיר הנכס בפועל.....) מחיר השכירות (נתון יותר אפקטיבי.....) ועוד.

נתונים פנימיים על הנכס

חוזי השכירות - אם הנכס מושכר - בפועל מהם הסכומים שמתקבלים, אם עדיין לא מושכר - מה מחירי השכירות המתקבלים באותו אזור ואפילו אותו רחוב.

אישורי מס - אישור על הוצאות,על ניכויי מס ברמה ההיסטורית של הנכס לראות השקעות שנעשו (אם נעשו), לראות את היקפי ההכנסות וההוצאות בפועל של הנכס. (נתון זה בתקופה זו בארה"ב יהיה קשה יותר להשגה לאור התחלופה של בעלי הבתים שלפעמים נעשתה תוך כדי עיקולים של הבנק על הנכס)

בחינת חשבוניות - גז, חשמל וכו - על מנת לראות את ההוצאות השוטפות על הנכס

כל התהליך הבדיקה הפיננסי הבסיסי - תוכלו לקרוא בפוסט על  תהליך בחינה פיננסי של הנכס.

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

מודלים שונים להשקעה בנדל"ן

ישנם מודלים שונים להשקעה המתאימים לסוגי משקיעים יזמים שונים.

המודלים המרכזיים הינם:

קנייה ומכירה מיידית של נכסים - FLIP

התשואה בד"כ תהיה גבוה מאוד (אם עשיתם זאת נכון) אבל רמת הסיכון גבוהה והיקף ההשקעה מההון הפרטי גבוה

השקעה לטווח ארוך מתוך הימור על עליית מחיר הנכס -

כמובן שאם צדקתם התשואה גם תהיה גבוה אבל ההימור פה הוא גבוה - מה גם שיכול להיות שהיקף ההשקעה תהיה גבוה ממה שחשבתם אם ההשקעה לא מכניסה לכם כסף שמכסה את העלויות השוטפות, ובארה"ב זה יכול להגיע להרבה מאוד כסף.

השקעה בתזרים מזומנים

רמת הסיכון בה נמוכה כי אתה יכול להתחיל עם החזר השקעה באופן מיידי, היקף ההשקעה בפועל יכול להיות נמוך יותר כי ככל הנראה תוכלו לקחת משכנתא שתכוסה על ידי חלק מההכנסות החודשיות (מינוף - זוכרים?) והסיכוי לרווח הוני גדול טיפה יותר קטן, כי במחיר הקנייה מגולם כבר רמת הביטחון

איזה משקיעים אתם?

אני החלטתי להיות עם החלק השלישי, רציתי להיות בהשקעה עם פרופיל סיכון נמוך יחסית אז אני הלכתי על השקעות עם תזרים מזומנים.....

ההשקעה שלפי דעתי היא הכי נכונה, הכי פחות מסוכנת ושנותנת תשואה מיידית היא השקעה בתזרים מזומנים. זוהי השקעה שלא דורשת מכם לעבוד עבור הכסף שהשקעתם, נותנת לכם תשואה עודפת במקרה של עליית ערך הנכס, מאפשרת לכם גם כמשקיעים קטנים, למנף את ההשקעה ולהרוויח יותר ואיננה דורשת מכם להמר על נתונים שאינכם יודעים אם הם יקרו או לא, הרי הנבואה ניתנה לשוטים ואתם לפחות מנסים, שלא להיות כאלה.

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

סיבות שונות להשקיע בנדל"ן בכלל ובארה"ב בפרט

ישנם סיבות שונות להשקיע בנדל"ן אבל יש מספר סיבות הבולטות מכולם:

LEVERAGE  - מינוף

מינוף הכוונה היא לקחת הלוואה לשם קניית הנכס.

תחשבו שאתם קונים נכס ב100 אלף דולר ומקבלים הלוואה של 50 אלף, כעבור שנתיים- שלוש מוכרים אותו ב200 אלף (סתם לשם הדוגמא) אז על הכסף שלכם (50 אלף - כי את השאר הבנק נתן) הרווחתים פי 3 - כלומר שמתם 50 והרווחתם 150. (זוהי אולי שאיפה קצת מוגזמת - אבל בהחלט אפשרית(

עכשיו תגידו - " טוב זה קיים בכל דבר" - אז התשובה היא ממש לא! - תלכו לפקיד בנק שלכם ותגידו לו שאתם רוצים להשקיע במניות 100 אלף דולר - ושיתן לכם 50 אלף ללא בטחונות - חוץ מהמניות, ונראה איך הוא יגיב......

תזרים מזומנים - CASH FLOW

תזרים המזומנים היא היא הסיבה האמיתית להשקעה בנדל"ן.

אתה תמיד יכול לחשוב כי מחיר הנכס שאתה קונה יעלה - אבל זה הימור נטו אבל  בתהליך השקעה נכונה אתה יכול כבר כשאתה נכנס לעסקה לדעת פחות או יותר כמה הכנסה תיכנס לך בכל חודש/רבעון לאחר כל ההוצאות - באופן כמעט מדוייק!

אין כמעט אף השקעה שנותנת לך ביטחון כזה - ואף יותר מכך, גם אם "על הנייר" מחיר הנכס ירד אתה יכול בפועל לקבל תזרים דומה ואף יותר - ולרוב, גם במקרים של התרסקות (כמו שקרה לפני שנתיים בארה"ב) הגם שהייתה ירידה, היא כמעט לא באה לידי ביטוי בתזרים המזומנים  בערים טובות (מה זה ערים טובות? אסביר כשנדבר על בחירת ערים להשקעה(

מיסוי - TAX

סבא שלי תמיד איחל לי "שתשלם הרבה מיסים" אבל היה מעלים מס לא קטן!

הברכה שלו היא שאני ארוויח הרבה כסף כמובן, לגבי עניין המיסים - אני לא סגור שהוא גם התכוון לזה.

נושא המיסוי זהנושא  מתקדם יותר - אבל באופן כללי, אם אתם רוכשים נכס טוב, והוא מייצר לכם תזרים חיובי - עדיין אתם יכולים להראות (מבחינת המיסוי - בארה"ב) הפסד - ולא לשלם מס או אפילו להרוויח מזה כל שנה מכיוון שתזרים המזומנים בפועל שנכנס לכם לבנק לא השתנה- אל תתעסקו עם זה עכשיו - אבל זה קיים.

יש כמובן עוד סיבות שונות ומגוונות להשקעה אבל - בגדול אלה הסיבות המרכזיות להשקעה בנדל"ן כפי שאני רואה אותם. 

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/