סיכום חודש יוני

בשבח והודיה לחברת הניהול גמרנו בתחילת החודש לשפץ, לקבל אישורים ולהכניס את כל השוכרים לתוך הנכס.
סך עלות הנכס כולל השיפוץ וכולל כל ההוצאות המשפטיות - 250 אלף דולר.
המצב כרגע הוא כזה:
כל 6 היחידות פועלות, סך ההכנסה הוא 4500 דולר סך ההכנסה נטו 3000 דולר - משקף (בתקווה שלא יהיו חודשים בלי שוכרים) הכנסה של 36 אלף דולר שנתי - תשואה של 14.4% - לא רע........
מתחיל להראות השקעה טובה.
חודש ראשון עם חיוך......

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

סיכום חודש מאי

נדל"ן זאת השקעה שהכל הולך שם לאט.....כמו שאמא של אשתי חושבת, אבל כשאתה נכנס לזה אתה לפחות יודע מה התוצרת.......
חודש מאי כפי שתוכנן, היה חודש של כניסה לשיפוצים.
עלות השיפוץ מתוכננת להיו בין 45-60 אלף דולר, כאשר המטרה כמובן היא להגיע לכמה שפחות.
איך תכננו את השיפוץ?
קודם כל המקום מלכתחילה תוכנן ל6 יחידות דיור והנכס שנרכש שונה לנכס אחד גדול (מסדר נזירות או משהו כזה.....) אז היינו צריכים להחזיר את המצב לקדמותו וחוץ מזה לשפץ את המינימום הנדרש על פי העירייה המקומית בשביל להכניס שוכרים.
האישור נקרא PERMITTED ןזהו אישור שעולה עוד כמה מאות דולר אבל בלי זה אי אפשר להכניס את השוכרים לנכס.

אנו מסיימים את השיפוץ, השכרנו את 2 היחידות הראשונות  אחת ב750$ והשניה ב850$, נראה שהעניינים מתקדמים......

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

סיכום חודש אפריל

חודש שעבר היה החודש הראשון בו עשיתי את תהליך ההשקעה שלי.
רכשנו בית דירות של 6 יחידות הדרוש שיפוץ.
ההחלטה על השיפוץ הינה החלטה יחסית קלה - פשוט אין לך ברירה!
הרשויות במדינה שלנו (כמו בכל מדינה בארה"ב) דורשות קבלת אישור מיוחד על השכרה לפני הכנסת דייר לנכס.
הפרמטרים שלהם מאוד ברורים (חברת ניהול טובה תדע מהם הפרמטרים בכל מדינה ומדינה) והם תנאי בסיסי לאישור הנכס.
הנכס לא צריך שיהיה יפה, צבוע יפה, וכו' - התנאים הבסיסיים הם תקינות המרזב, החשמל וכו - מביאים אתכם להשקיע במה שצריך!
קנינו את הנכס ב190 אלף דולר, עלויות סגירה של עוד 10,000 דולר ועכשיו אנחנו בתהליך השיפוץ שיעלה עוד 45-50 אלף דולר.
על השיפוץ, במקרה שלי מופקדת חברת הניהול מכיוון ש:

• הם ירוויחו יותר מהר את דמי הניהול שלהם ככל שהשיפוץ יסתיים יותר כי הם לוקחים דמי ניהול מנכס מושכר
• הם נתנו לי אחריות של שנתיים על איכות השיפוץ - ככה שלפחות בשנתיים הקרובות לא אמצע את עצמי משקיע כסף נוסף בשיפוץ הנכס על פי תנאי הערייה (כל דייר שמתחלף מצריך אישור ערייה)

הצד המשפטי
בכל הנוגע לצד המשפטי (רישום הנכס וכו') היו לי בהתחלה לא מעט אי בהירויות.
הבעיה הראשונה היא - איך עדיף לרשום את הנכס, על שמי או על שם LLC (חברה רשומה). לשאלה זאת אין תשובה אחת ברורה, אבל אני בחרתי לעשות זאת דרך LLC, כאשר הסיבה המרכזית היא הגנה מפני תביעות משפטיות. בארה"ב כפי שידוע לכם, כל דבר הוא מושא לתביעה משפטית. הדייר החליק על מים באמבטיה שהוא שפך - תביעה, הדייר שרף את הבית לאחר שלא כיבה סיגריה - אתה חשוף לתביעה וכו', כמובן שביטוח כל אחד חייב לעשות אבל לא תמיד זה מספיק - לפיכךLLC פותר אותי מכל הבלאגן הזה.
הנקודה השניה היא - שאין כזה דבר טאבו כמו בארץ אלא יש הודעה על רישום המגיעה עם חוזה המכירה - וזה נקרא דייב (DEEB), זה לא בעיה - רק צריך להכיר בכך.
נקודה שלישית ואחרונה - חוקי הנדל"ן בארה"ב שונים ממדינה למדינה וחייבים לעבוד עם עו"ד המתמחה במדינה שאתם השקעתם בה.

חברת ניהול טובה יכולה לתת מענה מלא על כל הצרכים הללו, ולי נראה שמצאתי אותם כרגע (ימים יגידו......)

מחכה לחודש מאי - לסיום השיפוץ.

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

ההשקעה הראשונה

תוך כדי תהליך למידה (אשר יפורט במהלך הפוסטים הבאים ולאורך כל תהליכי ההשקעה), החלטתי כי השימוש בידע הוא חשוב, אבל בשביל באמת להבין - חייבים לקפוץ לבריכה.
ידע תיאורטי אם אינו בא תוך כדי עשייה לא שווה כלום.
איתרתי את המקום בוא אני רוצה להשקיע על בסיס מסגרת ההשקעות ואבני הדרך שקבעתי לעצמי:

• איתור מקום השקעה בו היקף התפוסה של הנכסים גדול מספיק (יותר מ-70%)
• איתור השקעה שתניב תזרים מזומנים חיובי לאורך הדרך.
• קנייה של בית דירות (אפילו 2 דירות) ולא של יחידה אחת בודדת.
• פוטנציאל השבחה עתידי (שיהיה לי על מה לפנטז - אבל זה לא הבסיס).

לאחר שאיתרתי חברת ניהול שיכולתי מספיק לסמוך עליהם (המלצות של חברים, המלצות של לקוחות) ומצאתי כי חברת ניהול זו פועלת במקומות שבהם כללי ההשקעה שלי קיימים -  החלטתי לקפוץ לבריכה.

הנכס הראשון
הנכס הראשון שחברת הניהול איתרה לי מתוך מספר נכסים שהוצעו לי היה קצת גדול עלי - אבל החלטתי לחבור לחבר ויחד לקנות אותו.
מדובר בבית דירות של 6 דירות הזקוק לשיפוץ (אשר יקח כחודשיים) - סך ההשקעה כולל הכל (מיסים, שיפוץ, הוצאות משפטיות וכו) עמד על כ-250 אלף דולר.
אחוז התזרים מזומנים החיובי עמד על כ-11% לערך - השקעה סולידית טובה - שלא יכולתי לקבל בבנק משהו טוב יותר.
מדובר בנכס שכל יחידה כוללת סלון שני חדרי שינה ומרתף - עלות השיפוץ עמדה על כשליש מעלות הנכס ומיקום הנכס לא רחוק מאיזור ביה"ס.
החלטנו ללכת על זה ורכשנו את הנכס

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/.