אז מאיפה מתחילים?
קודם כל מתחילים בזה שצריך להחליט לזוז עם מה שיש (היום חייבים כסף מזומן) ולהחליט אלו דברים צריכים לדעת על השוק לפני שנכנסים אליו.
שנית, צריך להחליט על מקורות הלימוד, ושאותם מקורות לא יהיו אלו המפרסמים באינטרנט סיפורי ניסים! הם רוצים למכור לנו משהו, אומנם לפעמים ניתן לקנות מהם, אבל תהליך למידה לא מתחיל בזה.
אז, ראשית, בהמלצת חברים מנוסים קניתי 2 ספרים ראשונים (באמזון) שיעזרו לי להבין מונחים בסיסיים, תהליכי קבלת החלטות ויתנו לי אוצר מילים ראשוני שאוכל להראות שאני מבין משהו בעניין.
שנית, קיבלתי החלטה שאת הרכישה הראשונה שלי אעשה עם חבר שיוכל גם הוא לבחון בעיניים נוספות את העסקה ולתת לי חוות דעת אובייקטיבית ועין נוספת על תהליכי קבלת ההחלטות שלי.
החלטנו להקדיש יחד עד 200 אלף דולר כדי להתחיל, אבל ניתן גם הרבה פחות, והתחלנו ללמוד את הנושא.
כל מי שחושב להיכנס לתחום ההשקעה בנדל"ן, גם אם הוא קונה לעצמו את הדירה הראשונה וקל וחומר אם זו השקעה ראשונה שאינה למטרות מגורים ישאל את עצמו מספר שאלות, שעלו, מן הסתם גם אצלי.
- כמה כסף להשקיע בשלב ראשון?
- מה שונה בהשקעה בנדל"ן מכל החלטה על השקעה אחרת?
- מה יחס סיכון/תשואה בהשקעה שכזו?
- מהי, והאם צריך נזילות להשקעה שכזו?
- מהי הצורה המועדפת להשקעה שכזו?
- איפה להשקיע?
- באיזה סוג נכס?
כמה כסף להשקיע?
לדעתי התשובה הבסיסית היא שנזילות ההשקעה בנדל"ן קטנה יותר מנזילות בהשקעה במניות או בדברים דומים.
אך כמו שרמת הנזילות היא נמוכה יותר, ככה רמת הסיכון קטנה יותר, או יותר נכון - כשנכנסים להשקעה בנדל"ן ניתן לדעת (על ידי עבודה יסודית ונכונה) מראש מהי התשואה שקרוב לוודאי נקבל על השקעה זו, כאשר בתחום המניות לדוגמא, דבר זה לא קיים אך מאידך, חייבים להבין כי בניגוד לשוק המניות לא ניתן לתת הוראת מכירה מיידית ולראות את הכסף בחשבון הבנק באותו יום.
לפיכך יש לקחת בחשבון טווח זמן למכירת הנכסים (גם עם פשרה עמחיר השוק הקיים של 3-6 חודשים)
מתוך הבנה זאת יש לבחור את גובה ההשקעה הנלקח מהאפשרות כי לא תזדקקו לכסף מהיר תוך יום יומיים ותוכלו לחכות לכסף מספר חודשים, ומתוך זה לבחור את סכום ההשקעה הראשוני.
מה שונה בהשקעה בנדל"ן מכל השקעה אחרת? מהו יחס סיכון/תשואה על הנכס?
בראש ובראשונה השקעה נכונה בנדל"ן מסוגלת לחזות באופן כמעט מדויק את אחוז הדיבידנדים החודשיים שתקבלו (תזרים המזומנים הקבוע מהנכס).
שנית, זוהי אחת ההשקעות הבודדות אשר ניתן לקבל מימון עליהם גם כל אחד באופן אישי וכן ניתן למנף השקעה זו ולהגדיל את התשואה השוטפת על כל השקעה והשקעה וגם, אם ערך הנכס עולה היקף הרווח על הכסף עולה הרבה יותר מערך הנכס. (לדוגמא: אם יש לך 100 אלף דולר להשקעה, ורכשת נכס ב100 אלף, מימנת אותו 80%, אתה יכול לרכוש 5 נכסים כאלו. אם ערך כל נכס עלה ב-20% ומכרת את חמשת הנכסים ב600 אלף דולר (כל אחד ב-120) אזי על הכסף שלך שהשקעת, 100 אלף דולר, הרווחת עוד 100 אלף דולר – 100 אחוז רווח על הכסף).
שלישית, מדובר בהשקעה פאסיבית, לאחר תהליך הרכישה אתה לא צריך לעבוד בשביל הנכס (לעומת רכישת עסק), ולפיכך מדובר בהשקעה ללא הרבה כאבי ראש.
לפיכך, רמת הסיכון/סיכוי היא רמה וודאית יותר, אתה יודע מהו היקף הדיבידנדים החזוי לך, ירידות ערך הנכס, אם יהיו הם מתונות יותר מירידות בבורסה או בהשקעות בעסקים פעילים,ומרגע שאתה יודע מהי התשואה שקרוב לוודאי תקבל, גם אם מחיר הנכס ירד, רמת הסיכון יורדת באופן ניכר בקנייה נכונה תמיד הנכס יניב לך דיבידנדים והכנסות על ההשקעה.
מהי, והאם צריך נזילות להשקעה שכזו?
ההחלטה על היקף הכסף להשקעה שכזאת נגזרת לרוב בראש ובראשונה מתוך ההבנה כמה כסף נזיל יש לך להשקיע. אך מכיוון שרמת הנזילות היא נמוכה יותר (אתה בדר"כ לא יכול להחליט למכור מהיום למחר את הנכס) והשאלה הנוספת היא לכמה זמן אתה יכול להשקיע את הסכום. התשובה הטובה ביותר היא שהיקף ההשקעה הראשוני בנכס זהו הסכום שאתה צריך לשים על הנכס כאשר אם תוכל להביא מימון מהבנק – חלק מעלות הנכס ירכש על ידי הבנק, אך בהשקעה שכזו, בניגוד לרכישת דירה למגורים, בשלב הראשון אל תיקח זאת בחשבון. מימון, כאשר יהיה, יאפשר לך לרכוש נכסים נוספים, או להחזיר חלק מהיקף ההשקעה אליך לחשבון.
מהי הצורה המועדפת להשקעה שכזו?
אין תשובות חד משמעיות, זה תלוי מאוד בגורמים שונים כגון גובה ההשקעה, מיקום ההשקעה, סוג ההשקעה (נכס מסחרי, דירות למגורים וכו'), תהליך המימון והערבויות הנגזרות ממנו (הלוואה ללא ערבות אישית או עם ערבות אישית) שאלות מיסוי ועוד. מניסיוני – כדאי להוציא קצת כסף ולהתיעץ עם מומחים בעניין.
איפה להשקיע?
כמשקיע קטן אתה יכול להחליט על סוג ההשקעה לפי הרבה מאוד פרמטרים. לא ניתן לתת תשובה חד משמעית מה נכון ומה לא מתוך אותם פרמטרים. חשוב רק לראות כי תהליך ההחלטה שלך איננו נובע מהחלטה אמוציונאלית אלא לוקחת פרמטרים רציונאלים בלבד. אמירות כמו הנכס שנה שעברה עלה ב100% ובטוח שהוא יעלה עוד, הם אמירות מטומטמות שאינם מבוססות על שום נתונים כלכליים. אין לי תשובה מוחלטת אבל ההחלטות שאני לוקח אינן מבוססות על עליית מחירי הנכסים עתידית אלא על התשואה בפועל שהנכס נותן לי היום. באופן היסטורי, ירידת מחירי הנכסים בנדל"ן איננה סוחפת באופן מקביל ומיידי את ירידת מחירי השכירות ולפיכך אני יכול להסתמך על תשואה טובה ולקחת סיכון על ירידת התשואה שתהיה איטית מחד ולדעת כי כל חודש או שנה נכנס לי לכיס כסף שמכסה חלק יחסי מההשקעה. כמובן שהערכה על עלייה עתידית במחירי הנדל"ן עוזרת לי לחזק את ההחלטה אבל לא גורמת לי לבסס החלטת רכישה על בסיס זה
באיזה סוג נכס?
זה תלוי בהמון שאלות והמון תשובות שנגזרות מזה, אני החלטתי שאני מתמקד בנכסים קטנים, למגורים מכיוון להחלטתי להתמקד בשוק בארה"ב, כאשר הרבה אנשים שם איבדו את בתיהם, והם בשנים הקרובות יצטרכו לשכור נכס על מנת לגור איפשהו......
אין לי ספק כי הצעד הראשון הוא החלטה על השקעה, החלטה שאתם לוקחים את העתיד שלכם בידיים שלכם היא ההחלטה הראשונה והקשה, וזהו צעד ראשון שהכי קשה, אח"כ הצעדים הבאים יעשו קלים יותר ויותר.
למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:
http://www.emrei.com/ 