מדידת החזר ההשקעה בנדל"ן - דרכים שונות לבחינה פיננסית של ההשקעה

ישנם מספר דרכים למדוד את החזר ההשקעה על השקעה בנדל"ן, בפוסט זה נדון בבחינה מדדים אלו. מדדים אלו הינם לא מדדים אבסולוטיים הקובעים לכם אם ההשקעה כדאית, אלא מדד ים השוואתיים המאפשרים לכם לבחון חלופות  השקעה, מטרות השקעה ואיך ומתי ניתן להשיגם ועוד.

התחלנו בפוסטים קודמים לבחון את החזר ההשקעה דרך ראיית התזרים המזומנים וחישוב ערך נוכחי וערך עתידי של הנכס בנוסחא מתמטית.

להלן נדגים דרכים פשוטות יותר לחישוב כדאיות ההשקעה.

תקופה החזר ההשקעה על הנכס  (payback period)

אחד הדכים הפשוטות ביותר היא לבחון את תקופת ההחזר על ההשקעה על הנכס.

בוא לדוגמא ניקח נכס שהשקענו בו 1000 אלף דולר, הנכס לאחר תשלומים שונים כולל החלק של החזר ההלוואה מחזיר לנו 10,000 דולר לשנה. - כלומר החזר ההשקעה על הנכס יהיה 10 שנים.

ככל שהנכס יחזיר עצמו מהר יותר, כמובן תוכלו להרוויח יותר על הכסף.

החזר ההשקעה ידוע בסלנג המשקיעים בארה"ב כ"שנת הבינגו" (bingo year),מכיוון שהמשקיעים קודם כל מסתכלים על החזר הקרן שהם השקיעו בנכס, כלומר, הם יסתכלו על השנה ה10 כשנת הבינגו.

אחד החסרונות בהסתכלות זו היא שלא מחשבים בחישוב זה את הערך של הכסף בזמן.

מכיוון שזמן = כסף קשה לומר כי אותם 100,000 דולר שהשקענו היום יהיו שווים אותו דבר בעוד 10 שנים.

אך מכיוון שהתזרים המזומנים הינו חודשי-רבעוני או שנתי יש להכניס למשוואה את כמות הכסף שנכנס כל שנה והערך של אותו כסף.

ולפיכך יש להכניס למשוואה את התוספת השנתית לערך הכסף שחוזר אליך ולהוסיף אחוז נמוך שיתקבל אצלכם בחשבון הבנק בפיקדון פשוט.(לדוגמא 2% שנתי) - כלומר שנה ראשונה נקבל 10,000 דולר שיהיו בסוף שנה 10,020 ושנה שנייה 10,042 וכו, ולאחר מכן נוסיף את הכסף שמתקבל בשנה שניה וכו'. - התוצאה היא שסך האחוז הממוצע יהיה בערך החזר של 11-12 אחוז שנתי, ולטובת חישוב פשוט של העניין - נוסיף פשוט 10%   על תזרים המזומנים שמתקבל בפועל (כלומר במקרה זה 11 אחוז ובמקרה של החזר השקעה של 20% נוסיף 2% וכן הלאה).

חישוב תשואה ברוטו - GRM

אחד הדרכים, על מנת לחשב את סכום הרכישה נעשית  על ידי סך ההכנסות המתקבלות לפני הוצאות (Gross rent multiplier - GRM) - זאת דרך לחישוב ערף הנכס על ידי הכפלה של ההכנסות החזויות

GRM יהיה שווה שווי הנכס חלקי ההכנסות השנתיות, וכמובן שאז ניתן גם לחשב את בצורה הפוכה ששווי השוק יהיה שווה GRM כפול ההכנסות השנתיות.

דרך זאת מקובלת לחישוב ערך נכסים על ידי משקיעים גדולים אך אני לא אוהב להשתמש בה מכיוון שהיא לא משקפת נכונה את סך ההשקעה אל מול התזרים מזומנים בפועל שיכנס אלי.

זאת דרך נהדרת לסנן עסקאות עוד לפני שראית אותם על מנת לראות אם המוכר רציני או סתם מנסה לשחק איתכם.

כמו כן, דרך זאת יכולה לתת לכם מושגים על היקפי ההכנסה לנכסים באזור, כדאיות בחינה של נכסים תפוסים המוצעים למכירה ועוד מידע רלוונטי על השוק.

חישוב אחוז כיסוי חוב (Debt coverage ratio)

חישוב הכסף הזמין לכיסוי החוב - כלומר לאחר גביית כל ההכנסות השנתיות ובניכוי ההוצאות השנתיות - כמה ישאר לי מתוך ההכנסות השנתיות לכיסוי החוב.

החישוב יעשה על ידי חלוקה של הסכום ההכנסה השנתי חלקי עלות החוב זה יהיה הDCR.

אם הDCR יהיה לדוגמא 1.2 כלומר 20% מההכנסה ישמש לתשלומי החוב להלוואה.

חשוב לדעת: חישוב זה חשוב ביותר לצורך לקיחת משכנתאות. רוב הבנקים מבקשים DCR של לפחות 1.2 על מנת לתת את גובה ההלוואה המבוקשת.

הנתון שיתקבל פה הוא לא יגדיר לך אם אתה משיג את מטרות ההשקעה שלך אלא יתן לבנקים הערכה אם תוכל לשלם את ההלוואה שלקחתת מהם.

אך יחד עם זאת החישוב הזה יחד עם חישובים נוספים המוצגים כאן יוכלו לתת לך הערכה על איכות ההשקעה בנכס.

Capitalization rate - חישוב תשואה נטו

או בקיצור CAP RATE - כלומרחישוב של נטו תשואה מהנכס, סך הכל הכנסה נטו חלקי עלות הנכס.

כמו GRM, חישוב זה איננו נותן את תשואת תזרים המזומנים נטו בכיוון שאיננו לוקח בחשבון את תשלומי המשכנתא אלא נותן באחוזים את הנטו תקבולים (NOI) לפני תשלומי משכנתא, מיסים וכו.

היתרון בחישוב ה-CAP RATE נמצא במתן תשובה על ביצועי הנכס וכלי חשוב לשם השוואה בין נכסים.

גם רוב הברוקרים ומשקיעי הנדל"ן ישתמשו במושג זה של CAP RATE או CAP בשיחה על ביצועי הנכס.

החיסרון במדד זה שנוא לוקח את הערך הנוכחי של הכסף ואיננו לוקח את עלות הכסף ושווי הנכס העתידי בעוד מספר שנים כשנרצה לממש את ההשקעה.

הנחת תזרים המזומנים - Discounted Cash flow - DCF

הדרך האלגנטית  יותר היא היוון תזרים המזומנים העתידי של הנכס' , כלומר הערך של תזרים המזומנים היום אל מול הערך העתידי שלהם.

דרך זו לוקחת את היתרונות של המדדים האחרים ומחפה על חסרונותיהם.

מדד זה לוקח את המרכיבים הבאים:

שווי נוכחי (Present worth) - לוקח בחשבון כי זמן = כסף

ציפיה (Anticipated) - לוקח את אלמנט אי הוודאות בכל הנוגע לדברים שלאחר ניתוח העסקה אנו לוקחים אותה כחלק מהעסה - לדוגמא הצפיה לתזרים מזומנים מסויים או לעליית ערך הנכס העתידית וכו - לכל זה יש אלמנט של אי וודאות (אנו בטוחים בהחלטת ההקשעה וכי זה יביא לנו תשואה של 10% - אבל עדיין לא מדובר בבנק - ואין לנו ביטחון מלא כי באמת כל זה יקרה.....)

זרם ההכנסות העתידיות (Future income stream) - לוקח בחשבון את קצב כניסת הכסף בזמנים שונים, כלומר תזרים המזומנים כתוצאה מהכנסות משכירויות והכנסות מרווח הוני עתידי יגיע בזמנים שונים, וקצב הכנסת התזרים לחשבון שלך כמשקיע ישפיע על הצלחת ההשקעה.

בואו נתחיל עם הערכת שווי הכסף שהיא קריטית להבנת ההשקעה והתפוקה שהיא נותנת לכם.

הבסיס להבנת העניין הוא שכל אחד יעדיף שיהיה לו דולר אחד ביד היום מאשר אותו דולר בעוד מספר חודשים או שנים.

הסיבה המרכזית היא חלופות הכסף היום - כלומר, אם היה לי אותו דולר היום ביד הייתי לדוגמא שם אותו בבנק ומקבל ריבית מסויימת בעוד זמן מה.

בואו לדוגמא נשקול קבלת 1000 שקל היום עם 5% תשואה שנתית לאחר 5 שנים:

שנה ראשונה יהיה לנו 1,050  ש"ח,

שנה שניה יהיה לנו 1103 ש"ח,

שנה שלישית יהיה לנו 1,158 ש"ח, ושנה חמישי יהיה לנו 1,276 ש"ח,

חישוב של ריבית על הריבית מביא אותנו למצב שבו לאחר שנה הכסף שווה לי 50 ש"ח ולאחר 5 שנים הוא שווה לי 276 ש"ח.במילים אחרות 1276 ש"ח בעוד 5 שנים שווה לי היום 1000 ש"ח.

כמובן, בהשקעה בנדל"ן - לא מדובר פה בקניה בסכום מסויים ומכירתו לאחר 5 שנים ביותר, מכיוון שאנו משקיעים בתזרים מזומנים מיידי ולפיכך חישוב התשואה העתידי יביא בחשבון קודם את תזרים ההכנסות המיידי (תזרים המזומנים) והערכה על עליית המחירים העתידית.

כלומר נכניס כל שנה את ערך תזרים המזומנים שנכנס אלינו בתוספת הערך שניתן לו בשנים שלאחר מכן. לדוגמא אם אנו מדברים על תשואה שנתית של 10% על השקעה של 100,000 דולר וכשהכסף ישכב בבנק לאחר שנכנסו אלינו דמי השכירות הם יכניסו עוד 5% אזי זה יראה ככה:

שנה ראשונה: הכנסה של 10,000 דולר

שנה שניה הכנסה של 10,000 דולר + 500$ על ההכנסה של שנה ראשונה - סה"כ 10,500.

שנה שלישית 10,000 דמי שכירות, 500, ריבית על הקרן של שנה שניה + 525 ריבית על הקרן של שנה ראשונה - סה"כ 11,025$.

על מנת לחשב מה יהיה שווי הכסף שמתקבל כל שנה נעשה את החישוב על ידי מתן ערך לכסף עם תוספת הריבית המתקבלת - חישוב ריבית דריבית יהיה:

הסכום כפול אחד + שווי הריבית בבנק בחזקת השנים שהוא יהיה בבנק

באקסל פשוט התחשיב יהיה:

sum= 10,000*(1+0.05)^4

ה4 מהווה את מספר השנים שעוד נותר לכסף להיות בבנק - לפיכך השווי של הנה הראשונה יהיה - 12,155 דולר ושנה שניה יהיה 11,576$ וכן הלאה - כך ששווי הכסף שניכנס מתזרים המזומנים יהיה כעבור 5 שנים - 55,256 ולא 50 אלף דולר - כלומר 55% תשואה ולא 50%, כלומר סך התשואה האפקטיבי יעמוד על 11% לשנה ולא על 10%.

כך זה יראה:

	Present value	property insert	bank insert
	$100,000.00	10%	5%
	Num of years	property income	Bank
1st year	4	$10,000.00	$12,155.06
2nd year	3	$10,000.00	$11,576.25
3rd year	2	$10,000.00	$11,025.00
4th year	1	$10,000.00	$10,500.00
5th year		$10,000.00	$10,000.00
		Sum:	$55,256.31

כלומר על השקעה של 100,000 דולר אקבל תשואה בחמש שנים לפני עלייה או ירידה של ערך הנכס של 55 אלף דולר לפני מס.

כלי זה יכול לתת לכם אומדן על החלופות ההשקעה הקיימות שלכם ללא הימור על עליית ערך הנדל"ן ומשמעות המינוף של הנכסים שאתם קונים.

אם תזרים המזומנים שלכם פה יהיה יותר חיובי מתזרים שתקבלו בהשקעה אחרת - אזי הנכס מתחיל להיות מעניין.

שיעור תשואה פנימי - IRR

 שיעור תשואה פנימי ( Internal rate of return,  IRR)  הוא מדד לבחינת כדאיות ביצוע השקעה. 

המדד מצביע על יעילותה ואיכותה של השקעה ספציפית, לעומת הערך הנוכחי של סכום ההשקעה ( NPV).

שיעור התשואה הפנימי של השקעה מייצג את שיעור התשואה האפקטיבי שבו הערך הנוכחי הנקי של ההשקעה שוה לאפס, ומהווה למעשה ממוצע משוקלל של הריביות  במהלך תקופת ההשקעה, המתחשב גם בהשפעת אינפלציה.

חישוב זה הינו חישוב מסובך ומיותר.

הכי פשוט זה לבחון ערך נוכחי (PV) על ידי החישוב שכבר נתתי לכם ולבחון את החזר ההשקעה כתוצאה מתזרים המזומנים ויש כאלה שגם יוסיפו על זה את מחיר המכירה התידי של הנכס (למרות שזה הימור נטו).

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/